2023年,全球经济在通胀、加息、地缘不稳定等因素综合影响下复苏依然缓慢。中国经济经受住外部风险和内部多重困难挑战叠加带来的下行压力,全年国内生产总值达到126万亿元,同比增长5.2%。
2023年,中国房地产市场维持底部震荡格局。全年全国商品房销售额实现 11.66万亿元,销售面积实现 11.17亿平方米,同比分别下降6.5%和8.5%,与历史峰值相比,降幅均超过了30%。房地产行业是我国经济支柱产业的地位并未改变,房地产政策也在持续适时调整优化。8月以来,各地围绕供需两端政策的放松力度明显加大,供给端重点着眼于保交楼、防风险以及房企合理融资需求等方面给予支持;需求端首套房“认房不认贷”、降首付、降房贷利率、降税费等政策逐步落地,核心城市限购、限贷、限售亦逐步放松。政策的实施具有一定的脉冲效应,但尚未扭转行业下行趋势。
受需求减弱、供应增加等因素影响,全国主要城市的购物中心、写字楼及产业园空置率呈现上升趋势,租金下行压力加大,存量持有物业的经营管理水平亦成为市场检验房企能力的重要指标。随着国内公募 REITs底层资产范围的进一步扩充,为房企提升各类持有物业经营管理能力设定了资本市场的标准。REITs市场的逐步成熟打通了房企“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式,将进一步改变房地产行业的发展格局。
物业管理行业整体管理规模保持稳步增长,但上游房地产市场继续承压,增量市场空间有限,存量市场竞争愈发激烈。头部企业全面参与市场竞争,存量项目保盘压力增加;同时部分企业主动退出亏损或低质项目,更加注重“有质量的规模扩张”,随着资本市场估值下行,行业收并购热度降低。2023年,国内旅游市场呈现出强劲复苏态势,旅客人次与旅游收入恢复至2019年的九成左右,酒店、邮轮业务快速回升。展览业呈现全面恢复态势,京津冀、长三角、珠三角仍是热门展览区域,三大区域总展览面积占全国比重达63.27%。
2023年,结合行业发展趋势与自身业务实际,公司对战略进行了优化:一是锚定中国领先战略目标,细化实施路径,明确跻身“行业五强”实施方案;二是细化战略分解,梳理策略路径与关键指标,以衔接战略层与经营层;三是制订创新专项战略,围绕房地产业务链“建设-管理-经营-培育-退出”五大环节展开创新,丰富创新驱动的战略内涵。
招商蛇口秉持承载美好生活初心,锚定行业五强,以成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商为目标,围绕开发业务、资产运营、城市服务三类业务,着力构建租购并举、轻重结合的业务结构,聚焦培育公司的第二成长曲线。同时,继续坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略,依靠“产-网-融-城”四个抓手,以创新驱动为根本动力,踔厉奋进推动高质量发展。
开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售;资产运营业务包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理;城市服务主要包括物业管理、邮轮、会展、代建等业务。
招商蛇口是绿色人居的探路者300005)、实践者和领跑者。公司坚持区域聚焦、城市深耕发展策略,创新研发了住宅人居系统,涵盖了社区入口、景观主轴、户内功能、精装标准、智慧社区等十大功能模块,将客户关怀深入到业主生活的各个角落。为打造全域安全、极致便捷的社区生活,赋能物业运营管理,招商蛇口开发的社区已实现智慧通行、智慧安全、智慧设施、智慧服务四大特色。
资产运营业务涵盖集中商业、产业办公、公寓酒店及零星物业等六种业态的物业运营及资产管理。通过招商商管、产业园区事业部及招商伊敦等专业公司,对物业分业态、分产品进行全生命周期的精细化运营管理,致力于实现物业资产价值与投资回报双提升。从项目投资到建设,从运营到退出,在物业生命周期的每个阶段做到行业标杆水平,关注并努力释放项目所有经营潜能,帮助商户与项目一同成长,为客户提供美好生活感受。公司坚持轻重并举,持续打造多元美好生活空间。
城市服务板块涵盖物业管理、邮轮、会展、代建等业务。公司持续挖掘开发业务和资产运营业务客户资源优势,打造城市服务生态圈,持续巩固差异化竞争力。物业管理业务服务业态多元,覆盖住宅、非住宅和城市空间服务,物业管理业务服务内容包括基础物业管理、平台增值服务及专业增值服务,并积极探索“物业+康养”社区居家养老业务赛道。邮轮业务集邮轮港口运营、海上客运、湾区与城市游轮、海洋文旅产业运营为一体,海洋邮轮运营、邮轮供应、免税业务、航空业务协同发展,致力于成为国内领先的海上文旅产业运营服务商;会展业务以场馆建设咨询、场馆运营管理、自办展会作为三大主营业务,打造会展管理轻资产输出核心能力,赋能公司综合发展;代建业务将积极发挥公司核心开发能力,推动政府代建、商业代建等轻资产业务,赋能公司多业务协同发展。
2023年,招商蛇口营业收入1,750.08亿元,同比下降4.37%;归母净利润63.19亿元,同比提升48.20%。公司坚定战略导向,狠抓现金流管理和存货去化,积极推进转型发展,实现了有质量的增长。
公司秉持稳健的财务管理策略,“三道红线”始终处于绿档。报告期末,公司剔除预收账款的资产负债率 62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为 1.28。在满足“三道红线”的同时,公司采取稳杠杆和优结构的融资策略,整体债务结构稳固、风险可控。报告期内,公司全面落实降本增效举措,狠抓资金成本降低,加大公开市场融资力度,实现债务结构调整,紧抓LPR下行的市场窗口,充分发挥公司信用优势进行高息债务置换,资金成本显著降低。全年新增公开市场融资324.3亿元,票面利率均为同期内房企债券利率最低水平;全年综合资金成本3.47%,较年初降低42BP。
2023年,公司销售规模逆势微增。全年累计实现签约销售面积1,223.41万平方米,实现签约销售金额 2,936.35亿元,销售规模跻身行业前五。高能级城市深耕卓有成效。公司在全国13个城市进入当地流量销售金额TOP5,其中,上海、苏州、合肥、长沙、南通排名TOP1;深圳、南京、温州、徐州进入TOP3;无锡、西安、成都、重庆位居TOP5。
公司坚持“区域聚焦”、“城市深耕”的投资策略,有效落实项目“五好”标准,资源投放聚焦强心城市。公司“强心30城”签约销售额占比91%,其中核心“6+10城”占比77%,聚焦成效显著。
2023年,公司累计获取55宗地块,总计容建面约590万平方米,总地价约1,134亿元,公司需支付地价约为867亿元。报告期内,公司在“强心30城”、“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%,其中在北、上、广、深的投资占公司全部投资额的51%,单城投放额达46亿元,先后获取上海9宗、杭州6宗、北京5宗、西安5宗优质土地。公司2023年新增项目中29个项目实现当年拿地当年开盘,为报告期贡献销售金额约340亿元。
公司持续迭代精益交付体系,提升交付品质及客户口碑,完美交付比例及满意度持续提升。公司建设了专业化的客研体系,提升产品定位精确性,将客研模块标准化细化至城市微板块分级分类管理。围绕客户导向推行产品创新,强化项目开发全周期的品质管控,推动基于客户体验的产品线迭代升级,打造“璀璨系”“天青系”“序系”等特色产品系,呈现出西安序、合肥天青臻境、合肥四季臻邸、南京璀璨璟园、长沙江山境、长沙臻境、成都新川臻境等多个精品项目,在各地受到客户高度认同。公司产品力获得2023年克而瑞中国房地产企业产品力TOP100排名第七名;“玺系”、“雍系”分别入选2023年克而瑞全国十大豪宅产品系和轻奢精品产品系。
2023年,公司管理范围内全口径资产运营收入66.91亿元,实现EBITDA 33亿元。公司持续强化运营期成本管控,进一步提升EBITDA。报告期内,公司成熟运营期项目(开业三年及以上)EBITDA回报率达6.24%,同比上年提升 0.45个百分点。
自2022年沪深交易所发布扩募指引后,公司积极响应国家号召,再次秉承先行先试的改革精神、勇当产融创新的排头兵,以招商局光明科技园加速器二期项目为底层资产,实施蛇口产园REIT扩募及购入基础设施资产工作,发行规模12.44亿元,扩募份额于2023年6月16日于深交所上市,是首批基础设施REITs扩募项目之一。蛇口产园REIT扩募进一步确立了招商蛇口资产运营“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制。
截至报告期末,公司管理范围内集中商业在营项目38个,总经营建筑面积约216万平方米;在建及筹开项目44个,总经营建筑面积约309万平方米。2023年公司集中商业运营收入为14.48亿元,实现EBITDA 5.33亿元。
公司结合所布局城市的特点,创新多元体验,“海上世界”系、“招商花园城”系产品已打造成为具有差异化竞争力的商业名片。投资拓展坚持聚焦核心城市布局,优中选优,新增杭州城北招商花园城、上海潘广路项目2个项目,轻资产获取了佛山鼎旺中心项目、深圳沙湖商业项目、上海传媒港项目、昆山同丰路商业项目4个项目。2023年新开业上海曹路招商花园城、厦门海沧招商花园城、湛江招商花园城、苏州琴湖溪里花园城(二期)、苏州金融小镇(西区)、深圳会展湾花园里、徐州花园里、宁波鄞州花园里、博鳌乐城国际花园集中商业等 9个商业项目。其中上海曹路花园城引入超50%区域首店,主次力店品牌100%区域首进,全场开业率达95%;厦门海沧花园城凭借十五大特色主力店,超50%海沧区首进品牌,成为厦门岛外业态最丰富的购物中心。公司主动推进核心资产升级改造,盘活存量资产,提升长期资产价值,年内完成蛇口花园城、重庆长嘉汇时尚坊等核心项目改造。
公司不断深化全国品牌合作、拓宽品牌资源,战略品牌实现 601家的合作,有效带动项目招商品质提升;全国项目引入457家全国、区域、城市首店及旗舰店,涵盖全品类品牌,解锁消费流量新密码,助力项目运营提升。
2023年末,公司管理写字楼在营项目32个,总经营建筑面积128万平方米,在建及筹开项目10个,总经营建筑面积约81万平方米。2023年度写字楼实现运营收入12.60亿元,EBITDA 8.55亿元。
公司在全国范围提升招商蛇口写字楼运营服务品牌 MOffice的宣传推广,在空间、生态、服务三个层面持续拓展延伸真切触达客户,结合楼宇生态形成租户社群空间,全面提升服务品质及客户满意度。年内ESG理念持续践行,深圳新时代广场获得LEED铂金级认证,深圳太子湾大厦获LEED铂金级预认证。
公司布局国内核心一二线个城市,产品线包括网谷(科创园)、意库(文创园)和智慧城(智造园)等。2023年末,公司管理范围内的产业园在营主要项目30个,总经营建筑面积约226万平方米,在建及筹备项目5个,规划经营建筑面积约40万平方米。2023年度产业园运营收入实现12.77亿元,EBITDA完成6.70亿元。
报告期内,南通海门招商局邮轮配套产业园 3号地块、三亚招商科创广场二期顺利入市,深圳蛇口网谷创享大厦、青岛网谷汇智园进入筹开期。公司聚焦数智科技、绿色科技和生命科技三大新兴产业方向,打造主题园区,营造有利于科技型中小微企业成长的良好生态,做大做强新兴产业集群;在投资孵化方面尝试转型创新,联合外部科研机构,共建概念验证中心、联合实验室和产业化基地,布局前沿技术,加速孵化拥有自主知识产权的种子项目。
报告期内,公司管理范围内的长租公寓布局19个城市,已开业项目45个,经营建筑面积约115万平米,房源总数2.95万间;建设期项目39个,规划建筑面积约97万平米,房源总数1.78万间。2023年末,公司长租公寓业务运营收入为10.88亿元,EBTIDA 6.89 亿元。
报告期。